日前，在万科的2017年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”

舆论解读为万科要“抛弃房地产”，其实这是不准确的，“美好生活的服务商”意味着万科只不过是从“房地产开发”转为“资产管理服务”转变，本身仍未离开房地产行业。不过，这透露出中国房地产行业未来的发展趋势，我国房地产行业正在步入存量时代，行业的开发属性正在减弱，而围绕“美好生活”的服务即资产管理属性将会成为房企下半场竞争的关键所在。

万科要“抛弃房地产”有其深刻的背景。全国范围内第三次大规模的楼市调控正在席卷各大城市。随后，以万科A、保利地产为代表的多只地产股再次应声而落。其中，万科A年内市值缩水超800亿元居首。而在过去的历次调控中，万科都能逆势增长，成为赢家，最终一步步坐上了国内房地产行业的头把交椅。

远的不说，在2005年严厉的宏观调控中，大多数房企都遭受重创，而万科却在2005年首次百亿门槛。也是从2005年开始，万科开始进入高速增长期，行业老大的地位越发稳固。在2009年的地产牛市中，万科的表现乏善可陈，可在2010年的房地产调控中，万科成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。每一次调控，对许多房地产企业而言，都是一次险象环生的考验，可万科总是能够把考验变成实现快速发展的好机会。

应该说，这次向“美好生活的服务商”转型，与万科对房地产行业的判断有关。万科意识到，2010年不是拐点，而是环境迥异的下半场的开始。上半场房地产市场是投机者的乐园，房屋的投资属性很重；而下半场房地产在逐渐回归其居住属性，行业集中度也会逐步提高。于是万科开始改变策略，致力于搞好配套服务，用优质的软环境和服务赢得客户。

其实，这次万科宣布开启“无房时代”并不是无根之水无根之木。早在2014年，郁亮就在万科全体股东大会上阐述了万科未来的发展战略，并明确提出了两项战略——城市配套服务商和住宅产业化。而现在，“城市配套服务商”已经更新为“美好生活的服务商”，叫法不同，但后者显然是对前者的继承和发展。

过去这些年，在上半场房地产市场中，很多开发商以大幅举债、积极囤地、快速开发、快速周转的方式迅速壮大，赚得盆满钵满。但这一模式到现在遭遇到越来越大的挑战，在政府限价等政策重压之下，越发难以为继。前几年“地王”频现，拿地成本已经被推高到一般开发商根本难以承受的程度。而与此同时，融资成本也不断上升，这就对地产商的开发、周转、回笼资金的能力提出了更高的要求，稍有不慎，资金链可能就有断裂的风险。

根据相关数据，今年一季度末房企上市公司整体负债率小幅上升，高达79.42%。而从全行业来看，排名前十大地产公司负债率平均80%，即便是万科这样公认的优质房地产公司，其去年上半年资产负债率仍然达到82%。虽然说房地产行业由于其具有建设周期长、资金占用大的特点，从而使得房地产商的负债率相对而言会比较高，但是80%的负债率就是与本行业过去相比，也是一个较高的水平。

负债率攀升的同时，利润率却在不断下降。2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个“大年”，也不过11.7%。如果平均到全行业平均，净利润率还会低很多。

“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。过去那种“建房子—买房子”的模式在新形势下肯定是行不通的，这已经是行业共识了，要不要转型已经是个不需要回答的问题，要回答的是怎么转的问题。

万科提出的“美好生活的服务商”或许是一个好的思路。也就是说，万科要逐渐将重心从卖房转移到服务上来，正如万科总裁祝九胜所说：万科坚持以人民美好生活为中心，打造生态化平台，万科服务场景大大小小16种以上，传统的业务开发之外，围绕不动产打造新的经营场景。万科想做的是，以房地产作为流向入口，开展各种高附加值的服务，最终实现转型。这恐怕也是我国地产开发商一个重要转型方向，到那个时候或许才是真正回归“房子是用来住的”的本源。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）